Umowa o wykonanie usług remontowych – wzór 2026

Redakcja 2026-01-13 08:50 | Udostępnij:

Planujesz remont mieszkania i martwisz się, czy wykonawca dotrzyma terminów, użyje solidnych materiałów czy uczciwie rozliczy płatności? Rozumiem Twoje obawy – wiele osób wpada w tarapaty przez niedbałą umowę. Omówimy podstawy prawne regulujące takie kontrakty, kluczowe zapisy o zakresie prac, terminach z karami umownymi oraz płatnościach transzowych, a na koniec podamy gotowy wzór umowy, który minimalizuje ryzyka opóźnień, wad i sporów finansowych.

Umowa o wykonanie usług remontowych wzór

Podstawy prawne umowy o usługi remontowe

Umowa o wykonanie usług remontowych opiera się na przepisach Kodeksu cywilnego, przede wszystkim art. 627 do 646 KC, które definiują prawa i obowiązki stron. Zleceniodawca, czyli inwestor, powierza roboty budowlane wykonawcy, a ten zobowiązuje się do ich realizacji za wynagrodzeniem. Dla celów dowodowych dokument musi być sporządzony na piśmie, co chroni przed nieporozumieniami w sądzie. Brak pisemnej formy nie unieważnia umowy, ale znacznie utrudnia egzekwowanie roszczeń. Warto pamiętać, że w przypadku robót budowlanych powyżej 1500 zł stosuje się też elementy Prawa budowlanego.

Kodeks cywilny nakłada na wykonawcę obowiązek należytej staranności, co oznacza realizację prac zgodnie ze sztuką budowlaną i normami technicznymi. Inwestor zyskuje prawo do kontroli postępów i żądania poprawek wadliwych elementów. Przepisy te pozwalają na swobodne kształtowanie treści umowy, o ile nie naruszają bezwzględnie obowiązujących norm. W praktyce oznacza to możliwość dodania klauzul ochronnych dostosowanych do skali remontu. Sąd Najwyższy w licznych orzeczeniach podkreśla znaczenie precyzyjnego opisu zakresu prac.

Podstawą jest zasada swobody umów z art. 353¹ KC, ale ograniczona interesem społecznym i zasadami współżycia. Dla remontów wymagających zgłoszenia lub pozwolenia na budowę umowa powinna odnosić się do decyzji administracyjnej. Wykonawca ponosi odpowiedzialność kontraktową i deliktową za szkody powstałe z winy. Inwestor może dochodzić odszkodowania za opóźnienia lub wady ukryte. Te regulacje tworzą solidny fundament dla bezpiecznej współpracy.

Dane stron i zakres prac w umowie remontowej

Identyfikacja stron zaczyna się od pełnych danych: imię, nazwisko, adres zamieszkania, PESEL lub NIP dla firm, a także dane kontaktowe. Dokładny opis obiektu remontowego obejmuje adres, rodzaj nieruchomości i powierzchnię użytkową. Zakres prac musi być precyzyjny, z podziałem na etapy, np. demontaż, tynkowanie, malowanie. Dołącz załączniki jak projekt techniczny, specyfikacja czy rzuty pomieszczeń. Brak szczegółów prowadzi do sporów o to, co входит w cenę.

Opis zakresu warto zilustrować listą zadań z miarami i normami wykonania. Na przykład: wymiana instalacji elektrycznej zgodnie z PN-EN 60364, z podaniem liczby gniazd i punktów oświetleniowych. Dla kuchni czy łazienki określ materiały wykończeniowe, np. płytki o klasie ścieralności PEI IV. Inwestor zyskuje pewność, że wykonawca nie pominie detali. Taki zapis ułatwia późniejszy odbiór i rozliczenie.

  • Dane inwestora: imię, nazwisko, adres, PESEL/NIP
  • Dane wykonawcy: nazwa firmy, adres siedziby, NIP, REGON
  • Opis obiektu: adres, metraż, stan istniejący
  • Zakres prac: lista etapów z opisem i normami
  • Załączniki: projekt, specyfikacja materiałów, harmonogram

Precyzja w tym dziale zapobiega nieporozumieniom, np. gdy wykonawca twierdzi, że demontaż starych mebli nie był wliczony. Inwestor może żądać protokołu przekazywania kluczy z opisem stanu początkowego. Dla większych remontów dodaj klauzulę o dokumentacji fotograficznej przed i po. To proste kroki budują zaufanie i chronią interesy obu stron.

Terminy wykonania i kary umowne w umowie

Termin wykonania ustala się kalendarzowo, np. od 1 maja do 30 czerwca 2024 r., z harmonogramem etapowym: tydzień 1 – przygotowanie, tydzień 4 – wykończenie. Opóźnienie powyżej 3 dni wymaga pisemnego uzasadnienia i zgody inwestora. Kary umowne wynoszą zazwyczaj 0,1% wartości umowy za każdy dzień zwłoki, naliczane automatycznie. Maksymalna suma kar nie przekracza 10-20% kontraktu, co motywuje wykonawcę bez paraliżu prac.

Harmonogram powinien uwzględniać dni robocze, święta i możliwe przestoje pogodowe dla prac zewnętrznych. Inwestor ma prawo wstrzymać płatność za etap do czasu odbioru. W przypadku siły wyższej, jak powódź, strony renegocjują terminy. Sąd uznaje kary umowne za skuteczne narzędzie dyscyplinujące, o ile są rozsądne. Precyzyjny zapis minimalizuje ryzyka opóźnień.

Przykładowe stawki kar umownych

Wykres pokazuje kumulację kar dla typowego remontu o wartości 50 tys. zł – po miesiącu strata dla wykonawcy sięga 1500 zł. Inwestor zyskuje argument w negocjacjach. Dodaj klauzulę o przedłużeniu terminu za zgodą pisemną. To równoważy ochronę z elastycznością.

Cena i płatność w umowie o usługi remontowe

Cena może być ryczałtowa, stała niezależnie od nakładu pracy, lub kosztorysowa z limitem wzrostów. Dla ryczałtu określ kwotę brutto, np. 40 000 zł, z VAT. Harmonogram płatności: 20% zaliczki po podpisaniu, 30% po demontażu, 30% po stanie surowym, 20% po odbiorze końcowym. Faktury wystawia wykonawca w 7 dni od etapu. Waloryzacja cen materiałów indeksowana np. inflacją GUS.

Płatności następują po protokole odbioru etapu z podpisem inwestora. W przypadku sporu o jakość wstrzymaj transzę do wyjaśnienia. Dla cen kosztorysowych dołącz szczegółowy wykaz stawek roboczogodziny i materiałów. Inwestor unika dopłat przez ukryte koszty. Sąd chroni przed samowolnymi podwyżkami bez zgody.

  • Zaliczka: 20-30% po umowie
  • Płatność etapowa: po odbiorze z protokołem
  • Rozliczenie końcowe: po 30 dniach od faktury
  • Waloryzacja: wg wskaźnika GUS lub katalogu stawek

Taki mechanizm zabezpiecza przed sporami płatniczymi i zapewnia płynność finansową wykonawcy. Inwestor kontroluje wydatki krok po kroku. Dodaj klauzulę o odsetkach ustawowych za opóźnienia płatności powyżej 14 dni.

Materiały i sprzęt w umowie remontowej

Umowa określa, kto dostarcza materiały: wykonawca za swoją cenę lub inwestor z fakturami do refakturowania. Wymagaj zgodności z normami PN-EN, np. cement klasy 42,5R, farby o klasie zmywalności 2. Lista materiałów w załączniku z markami i ilościami minimalizuje zamienniki bez zgody. Wykonawca odpowiada za jakość i przechowywanie na placu budowy.

Sprzęt jak rusztowania czy mieszarki dostarcza zazwyczaj wykonawca, z obowiązkiem badań technicznych UDT. Inwestor może dostarczyć własny sprzęt, ale bez odpowiedzialności za awarie. Dla specjalistycznych prac, np. hydroizolacji, podaj parametry techniczne. To zapobiega wadom z niskiej jakości substytutom.

W przypadku zamienników wykonawca zgłasza pisemnie z uzasadnieniem i ceną. Inwestor decyduje w 3 dni. Dokumentuj dostawy protokołami. Normy PN-EN gwarantują trwałość i bezpieczeństwo. Precyzja tu chroni przed remontami poprawkowymi.

Rękojmia i gwarancja w umowie o remont

Rękojmia za wady fizyczne trwa minimum 5 lat od odbioru dla nieruchomości, zgodnie z art. 568 KC. Wykonawca usuwa wady na swój koszt w terminie 30 dni od zgłoszenia. Inwestor zgłasza usterki pisemnie z opisem i zdjęciami. Dla elementów ruchomych termin skraca się do 2 lat. To podstawowa ochrona przed ukrytymi defektami.

Gwarancja producenta dobrowolna, np. 10 lat na okna czy 2 lata na instalacje. Umowa przedłuża ją pisemnie z warunkami serwisu. Rękojmia nie wyłącza gwarancji – działają równolegle. Inwestor zyskuje podwójną osłonę. Sąd interpretuje wady szeroko, w tym niezgodność z umową.

  • Rękojmia: 5 lat dla budynku, 2 lata dla urządzeń
  • Gwarancja: okres producenta + warunki
  • Zgłoszenie wad: pisemne, z dowodami
  • Usunięcie: na koszt wykonawcy

Dodaj klauzulę o okresowych przeglądach w 1., 3. i 5. roku. To przedłuża żywotność remontu i buduje relacje.

Klauzule ochronne umowy usług remontowych

Inwestor zyskuje prawo do odbioru etapowego z protokołem i wstrzymania prac przy wadach. Rozwiązanie umowy z winy wykonawcy następuje po dwukrotnym wezwaniu do poprawy, z prawem do kar i odszkodowania. Wykonawca musi mieć ubezpieczenie OC na 1 mln zł, pokrywające szkody w mieniu i BHP. Ochrona mienia inwestora obejmuje zabezpieczenie sąsiednich elementów.

Postanowienia końcowe: sąd właściwy miejscowo dla inwestora, mediacja przed procesem. Data, podpisy stron, pieczątki. Załączniki: protokoły, faktury, harmonogram. Klauzula o poufności projektów. To zamyka umowę szczelnie.

Odpowiedzialność karna za nieprzestrzeganie BHP lub kradzież. Inwestor kontroluje dostęp na teren. Te zapisy równoważą siły stron.

Wzór umowy o wykonanie usług remontowych

UMOWA O WYKONANIE USŁUG REMONTOWYCH

Zawarta w dniu [data: dd.mm.rrrr] w [miasto] pomiędzy:

1. Inwestorem: [imię i nazwisko / nazwa firmy], zam. [adres pełny], PESEL/NIP [numer], zwanym dalej Inwestorem,

a

2. Wykonawcą: [imię i nazwisko / nazwa firmy], zam. [adres pełny], NIP [numer], REGON [numer], zwanym dalej Wykonawcą.

§ 1 Przedmiot umowy
1. Wykonawca zobowiązuje się wykonać remont [dokładny opis obiektu, np. mieszkania o pow. 60 m² przy ul. ...].
2. Zakres prac: zgodnie z załącznikiem nr 1 (specyfikacja i projekt).
3. Prace wykonuje się zgodnie ze sztuką budowlaną i normami PN-EN.

§ 2 Termin wykonania
1. Prace rozpoczyna się [data] i zakończy [data].
2. Harmonogram: zał. nr 2.
3. Kara umowna: 0,1% wartości netto dziennie opóźnienia, max. 10%.

§ 3 Cena i płatność
1. Cena ryczałtowa: [kwota] zł brutto.
2. Płatność: zaliczka [kwota] zł w [termin], transze wg §4.
3. Waloryzacja: wg wskaźnika GUS.

§ 4 Odbiór i płatności etapowe
1. Odbiory: po każdym etapie, protokół zał. nr 3.
2. Transze: [lista z kwotami i warunkami].

§ 5 Materiały i sprzęt
1. Dostarcza Wykonawca, lista zał. nr 4, zgodne z PN-EN.
2. Zamienniki za zgodą Inwestora.

§ 6 Rękojmia i gwarancja
1. Rękojmia 5 lat, gwarancja wg producentów.
2. Zgłoszenia wad pisemnie.

§ 7 Klauzule ochronne
1. Ubezpieczenie OC Wykonawcy min. 1 mln zł.
2. BHP i ochrona mienia na koszt Wykonawcy.
3. Rozwiązanie: po dwukrotnym wezwaniu.
4. Spory: Sąd [miasto], mediacja.

§ 8 Postanowienia końcowe
1. Załączniki stanowią integralną część.
2. Zmiany pisemne.
3. Umowa w 2 jednobrzmiących egz.

[Podpisy stron]

Inwestor: ____________________   Wykonawca: ____________________

Ostrzeżenie: Ten wzór ma charakter orientacyjny. Skonsultuj z prawnikiem przed użyciem, dostosuj do specyfiki remontu i sprawdź aktualność przepisów KC.

Pytania i odpowiedzi

  • Jakie są obowiązkowe elementy umowy o wykonanie usług remontowych? Umowa musi być sporządzona na piśmie i zawierać dane stron (inwestor i wykonawca), dokładny opis zakresu prac z załącznikami (projekt, specyfikacja materiałów), termin wykonania, cenę z harmonogramem płatności, informacje o materiałach i sprzęcie, klauzule o rękojmi, gwarancji oraz odpowiedzialności stron. Reguluje to Kodeks cywilny (art. 627–646 KC).

  • Jak określić termin wykonania prac i kary za opóźnienia w umowie remontowej? Podaj precyzyjny kalendarz z harmonogramem etapów. Wprowadź kary umowne, np. 0,1% wartości umowy za każdy dzień opóźnienia, co zabezpiecza inwestora przed stratami.

  • Jak uregulować płatności i materiały w umowie o usługi remontowe? Określ cenę stałą lub ryczałtową z transzami (zaliczka, płatności etapowe, faktura końcowa) i klauzulą waloryzacji. Wskaż, kto dostarcza materiały (zgodne z normami PN-EN) i sprzęt, oraz wymagaj ubezpieczenia OC wykonawcy.

  • Jakie prawa daje rękojmia i gwarancja w umowie remontowej? Rękojmia trwa minimum 5 lat za wady (art. 568 KC), umożliwiając inwestorowi żądanie naprawy lub obniżki ceny. Dodaj dobrowolną gwarancję producenta (2–10 lat). Przewiduj odbiór etapowy i wstrzymanie prac przy wadach.